Перейти к публикации
Юридический форум ДаНетНаверное
Вопрос гостя

Предварительный договор с застройщиком

Рекомендованные сообщения

Вопрос гостя

Заключил с компанией (Инвестор-Застройщик) ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи квартиры, в котором в числе прочего определены 2 срока расчёта: первоначальный взнос и оконч. Расчёт. Смущает пункт, в котором сказано, что "стороны обязаны заключить основной договор не позднее ДЕСЯТИ ДНЕЙ со дня полной оплаты стоимости жил. помещения и получения Продавцом Свидетельства о регистрации его права собственности на это жил. помещение." Правомочен ли этот пункт и срок в 10 дней? Спасибо.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Ушакова Галина Владимировна

Уважаемый Сергей, отношения, связанные с привлечением денежных средств гр-н для долевого участия в строительстве рег-ся ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве." Согласно п.2 ст.3 данного закона: 2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Таким образом, застройщик обязан заключать с инвесторами только договоры долевого участия, которые подлежат обязательной регистрации в ФРС (с целью исключения возможности для двойных продаж). Заключение предварительного договора купли-продажи в данном случае не законно. С уважением,

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гусев Дмитрий Владимирович

Во-первых, момент оплаты и момент получения свидетельства совсем не обязательно совпадут. Что Вы будете делать в этом случае, как будете исчислять 10-дневный срок? Во-вторых, передача имущества, равно как и оплата являются предметом основного договора, а не предварительного (ст. 429 ГК РФ). У Вас же наоборот – оплата согласно предварительному договору. Соответственно, это условие ничтожно, как противоречащее закону. Что касается срока для заключения основного договора, то он может быть любым. С уважением,

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Вопрос гостя

В январе с.г. заключил с компанией (Инвестор-Застройщик-Продавец) ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ Договор купли-продажи квартиры в новом доме (были свободные квартиры), принятом Госкомиссией в эксплуатацию в конце 2007 г. Заключить сразу основной договор и расплатиться не могу -- жду решения Банка по выделению мне ипотечного кредита. В предв. Договоре указан срок окончательного платежа - конец февраля. Очень смущает следующий пункт договора (в т.ч. указанный в нём срок) : " Стороны обязаны заключить основной договор не позднее 10 ДНЕЙ со дня полной оплаты стоимости жил. помещения и получения Продавцом Свидетельства о регистрации его права собственности на жил. помещение." Правильно ли с юридической точки зрения сформулирован этот пункт, ПРАВОМОЧЕН ли он? Спасибо.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Ушакова Галина Владимировна

Уважаемый Сергей, не готова сейчас ответить на скользо законно заключение предварительного договора к-п после принятия дома в эксплуатацию. как показывает практика с момента принятия дома Гос.комиссией и принятия его на баланс эксплуатирующей организацией до момента гос.рег. права собственности на объект недвижимости в ФРС может пройти не один год. Поинтересуйтесь у застройщика, почему они не заключают догово долевого участия в строительстве. (Видимо потому, что формально дом построен, но в то же время право собственности не зарег-но). С Вами заключают предв. договор, т.к в наст.момент не оформлено право собств-ти. Если трактовать условие договора с Ваших слов, основной договор может быть заключен только тогда, когда два условия будут выполнены: 1. 100% оплата, 2. рег-ия права собств. застройщика. Т.е для заключения основного договора необходимо, чтобы оба условия были выполнены. 10 дневный срок следует исчислять со дня наступления последнего из указанных двух событий. может быть данное условие можно было сформулировать более доступно для людей, не имеющих юр.образование, но исходя из того, что Вы написали я бы трактовала данный пункт именно так. И не вижу в данном случае возможностей для иного толкования. с уважением,

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Вопрос гостя

Большое спасибо за ответ, за оперативность! Уточните, пожалуйста, у нас в городе есть бюро ГБР - мне обращаться туда? Если тем физ. лицом, которое переуступает, его договор не зарегистрирован, то мне зарегистрируют договор о переуступке права? Я слышал, что существует Предварительный договор с застройщиком и его не регистрируют. С таким вариантом лучше не связываться?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Стрикун Галина Владимировна

Витлий! ГБР нет , есть УФРС Галергый пр.,3 Удачи

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Федоров Сергей Владимирович

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В силу статьи 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В Вашем случае нужно немедлено обращаться к юристу за правовой помощью.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Вопрос гостя

В августе 2008 года с застройщиком заключила предварительный договор на покупку квартиры. Основной договор должны были заключить как написано в предварительном не позднее 4 квартала 2008 года. Стоимость квартиры в виде векселей мной были переданы полностью застройщику, но основной договор заключен не был ссылаясь на то что сдача дома переносится на март или апрель 2009 года. Но и дополнительного соглашения заключено небыло. Нет ли здесь какой либо мохинации и что мне сейчас требовать от застройщика? Могу ли я по предварительному договору и акту-передачи векселей самостоятельно произвести первичную регистрацию купленной мной квартиры?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Автомонов Михаил Олегович

1. От застройщика необходимо потребовать (заказным письмом или под роспись) заключение основного договора. 2. По предварительному договору недвижимость не зарегистрируют. 3. При отказе заключения основного договора необходимо подробно изучать имеющиеся у Вас документы, и только потом давать совет, что делать далее.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Немцев Дмитрий Сергеевич

Елена, в соответствии с действующим Гражданским кодексом, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются после истечения указанного в нем срока для заключения основного договора. В настоящее время у застройщика перед Вами нет никаких обязательств по передаче Вам квартиры в собственность. Таким образом, в настоящее время Вы можете либо пробовать обязать застройщика заключить с Вами договор участия в долевом строительстве и произвести его государственную регистрацию как этого требует закон, либо решать вопрос с векселями. Регистрацию по имеющимся документм произвести Вы не сможете.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Федоровская Наталья Руслановна

Уважаемая, Елена! «Покупка» НЕСУЩЕСТВУЮЩЕЙ квартиры по предварительному договору с самого начала откровенная махинация. Срочно обратитесь к адвокату! С Уважением, адвокат Н. Федоровская.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Маковеев Сергей Иванович

Здравствуйте. Вообще покупка жилья по вексельной схеме очень рискованна и велика вероятность, что Вас могут обмануть. Трудно сейчас сказать, как будет развиваться Ваша ситуация. Дело в том, что согласно ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поэтому, если не будет перезаключен предварительный договор, то Вы можете требовать от застройщика только уплаты долга по векселям. Но с векселями нужно быть очень внимательным и не пропустить срок предъявления его к плате или к акцепту. Иначе потеряете все. Никакую регистрацию квартиры на данном этапе отношений Вы не сможете произвести.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Вопрос гостя

Мы с мужем приобретали квартиру у застройщика, заключив с ними предварительный договор о покупки квартиры, заплатив 70% от стоимости поняли, что в условиях кризиса мы не сможем заплатить оставшиеся 30%. На просьбу расторгнуть предварительный договор и сделать возврат уплаченной суммы, получили следующее предложения: мы расторгаем предвар-ый договор с застройщиком, затем они самостоятельно продают эту квартиру и только после возвращают нам деньги (70%). Дом уже сдан и свидетельство получено на застройщика т.к. мы еще не выплатили все сумму (оставшиеся 30%). Как нам быть и что делать, как не остаться без денег, ведь если мы расторгнем предвар-ый договор, то вообще не будем иметь к этой квартире ни какого отношения. Спасибо.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гагаринов Анатолий Васильевич

Нужно идти в суд и там решать данный вопрос.Вариантов много. Бюро

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Иванов Кирилл Анатольевич

По общему правили они обязаны вернуть Вам деньги, но при это они вправе удержать с Вас фактически понесенные убытки. Вы можете обратиться в суд как потребитель, но при этом Вы потеряете немало. Думаю, что Вам выгоднее было бы найти оставшиеся 30%, например взять кредит под ипотеку. Считаю, что так Вы потеряете меньше

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Вопрос гостя

Я "дольщик". В августе 2008 г. заключен предварительный договор с "застройщиком" с обязательством заключить договор долевого участия в строительстве Жилого дома в течение 6 месяцев. Внесен обеспечительный платеж по предварительному договору. Сумма обеспечительного платежа равняется стоимости квартиры по предполагаемому к заключению основному договору. Текст предполагаемого к заключению основного договора является приложением к предварительному договору. В течение срока действия предв. Договора предложение заключить осн. договор "застройщиком" направлено не было. Срок исполнения обязательств по предв. Договору истек в феврале 2009 г. "Застройщику" направлено требование о возврате денежных средств, внесенных в качестве обеспечительного платежа. Срок возврата истекает, деньги не возвращены. Возникает необходимость подготовки искового заявления в суд. В связи с этим вопросы с юристу: 1. Есть ли возможность предъявлять иск по закону о защите прав потребителей? Если нет, то по каким нормам ГК обосновывать свои претензии? 2. Каковы перспективы по взысканию процентов за пользование деньгами и иных компенсаций? (в предв. Договоре указано:-проценты на сумму обеспечительного платежа за период его нахождения у "застройщика" не начисляются-при возврате обеспечительного платежа "дольщик" вправе потребовать выплаты неустойки в размере 0,02% от суммы за каждый день просрочки) 3. Если предъявлять иск по закону о защите прав потребителей, есть ли смысл требовать в иске признать такой предварительный договор притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор (уплата "обеспечительного платежа" в размере стоимости квартиры способна указать на притворный характер сделки), а оплаченные денежные средства рассматривать как аванс (или ещё как-нибудь)? Или достаточно требовать признания ничтожными лишь некоторых пунктов предварительного договора (например, условие предварительного договора, исключающее возможность взыскания процентов, как противоречащее ст. 395 ГК РФ)? 4. И к вопросу о взыскании процентов за пользование деньгами и с учетом вариантов моего поведения, изложенных выше: я в любом случае вправе требовать уплату процентов с момента зачисления денег "застройщику", а не с момента истечения срока возврата обеспечительного платежа, указанного в предварительном договоре?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Скляр Сергей Валерьевич

1.Что касается закона о защите прав потребителей то здесь Вам необходимо обратить внимние на то когда получено разрешение на строительство., получено после марта 2005 г. то Вам следует основываться на ФЗ № 214 -ФЗ от 30.12.2004 г. Так же в сиковом заявлении ссылайтесь на пункты договора. 2. неустойку будете взыскивать по договору ст. 305 ГК РФ устанавливает процент в том случае если это не предусмотрено договором ( исходя из того что Вы указали из договора.), возможно есть шанс пойти по 395 но для этого необходимо изучить договор. 3. Притворной сделки у Вас не было, полная оплата стоимости квартиры это Ваше желаниеВы лиш усложните судебный процесс. 4. Требовать процент Вы можете с момента окончания срока возврата платежа. Этио сязано с тем что Затсройщик пользовался Вашими денежными средствами законно, то есть на соновании договора и последующего соглашения. А после окончания этого срока пользование Вашими денежными средствами было без Вашего согласия.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Скляр Сергей Валерьевич

Если просто хотите вернуть деньги тогда подавайте иск в суд овозвртае денежных средств и взыскании процентов. Проценты взыскивать будете по Договору. (это так называемое соглашение о неустойке). Если у вас уже было соглашение о рассторженнии предварительного договора и по этому соглашению срок пропущен а неустойка в нем не прописана вызскивайте ее по 395 ГК (13% годовых) подать можете на взыскание по судебному приказу (это гораздо быстрее). Смотрите главу 11 ГПК РФ. Если хотите так же можете обязать Застройщика заключить с Вами договор длевого участия в строительстве.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Лариса

31 мая 2007 г заключили предварительный договор об участии в долевом строительстве с застройщиком ООО "Стройцентр", до конца 2008 г все полностью оплатили. Оснодные договора уклоняются заключать, шлют дополнительные соглашения к предвар. Договору. Будем подавать иск о понуждении к заключению основного договора. Но исполнятся скорее всего будет долго, т.к у них проблемы с оформлением земли на строящемся объекте.. ВОПРОС: Можно ли по предварительному договору вернуть деньги? Или может через суд потребовать возмещения неустойки? Или может еще какой выход предложите из сложившейся ситуации?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Маняшин Валерий Викторович

Конечно . Я вам хотел предложить этот вариант раньше , но думал что вы заинтересованы в долевом строительстве . Поэтому вы можете потребовать возврата всей суммы , неустойки и других штрафных санкций(если они предусмотрены договором ) , в любом случае (есть или нет в договоре) процент за пользование денежными средствами по ставке рефинансирования .

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Вопрос гостя

В 2006 году заключал с одним известным крупным Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры. В Пред. договоре присутствует условие о том, что Основной договор купли-продажи будет заключен не позднее N дней после даты гос. регистрации Продавцом своего права собственности на построенный объект. Объект уже построен, прошел Госкомиссию, но настоящего времени Продавец не оформил свои права собственности на объект. Согласно ст. 190 ГК сроком может быть определено событие, которое должно неизбежно наступить. Такое событие не должно зависеть от воли и действий сторон. Поскольку регистрация права на построенный объект имеет заявительный характер и зависит от воли Застройщика, то, следовательно, срок зависимый от факта гос. регистрации фактически сроком не является. Значит, согласно ст. 429 ГК Основной договор должен был быть заключен в течение года с момента заключения Предварительного договора. Означает ли это что все Договоры и Допсоглашения которые были заключены более года назад уже не обязывают Продавца заключить Основной договор купли-продажи? Если да, то как выходить из данной ситуации, ведь у большинства Покупателей квартир от этого Застройщика именно такие Договоры. Застройщиком использовалась вексельная схема.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Соколов Дмитрий Геннадиевич

Устанавливайте право собственности в судебном порядке.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Игумнов Николай Михайлович

Да, действительно, "обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор". Однако суд, скорее всего, будет учитывать, что застройщик нарушил право потребителя на информацию, сам предложил несоответствующие закону условия, предполагающие возможность получить деньги и не исполнять договор, то есть злоупотребил правом (свободой заключения договоров). Злоупотребление правом не допускается, и суд может на основании ст.10 ГК РФ не применить п.6 ст.429 ГК РФ, на который будет ссылаться застройщик.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Вопрос гостя

Истек срок предварительного договора со строительной компанией (Санкт-Петербург) об участии в долевом строительстве, по которому была перечислена денежная сумма в качестве обеспечительного платежа размером в стоимость квартиры. Дом на стадии котлована. Не строится. У застройщика других домов нет. Застройщик фактически в предбанкротном состоянии (много долгов). Есть ли сейчас смысл заключать с застройщиком договор по 214 з-ну или лучше требовать от застройщика возврата денежных средств (вероятность того, что он будет уклоняться от выплат очень высока)? Разрешение на строительство кончается через 4 месяца. Лицензия застройщика в 2011 году.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Создайте аккаунт или войдите в него для комментирования

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать аккаунт

Зарегистрируйтесь для получения аккаунта. Это просто!

Зарегистрировать аккаунт

Войти

Уже зарегистрированы? Войдите здесь.

Войти сейчас

×